住宅の売値価格

住宅を売却する場合、まず不動産仲介会社に住宅の査定額を出してもらうところから始まります。
査定価格と売主の売り出したい額と折り合いを付けて決定して市場に出します。

不動産仲介会社が決める査定価格ですが、最も浸透しているのは取引事例法と言われる方法です。
戸建てであれば、同じエリアにあって同じ間取りなどの条件が被るその近辺で取引が行われた売買事例を探し、その成功例を見て相場を決めます。
これが住宅の査定価格の出し方で、もう1つ収益還元法と言う方法があります。
これは投資用の物件や都心の物件によく利用される方法です。
その物件から生み出されるであろう利益を予測して現在の価値を算出する、という方法です。
利益を生み出す物件ほど、価格が高くなるということになります。
住宅にその収益力はありませんので、住宅の場合ほとんどが取引事例法によります。

ただ、これは不動産会社側が出した提案に過ぎません。
最終的に価格を決めるのは売主になります。
安くても早く売却したい売主もいれば、高く売りたいと考える売主もいます。
そこはすべて売主が決めるということです。
オススメ物件特集などの茨木市不動産広告で相場よりも高い中古物件を見かけた事があるかと思います。
それは売主が高く売りたい、と価格を決めている可能性があります。
とは言え、その物件の築年数や物件の状態にもよりますけど。

まず、考え方として間違いなのは高く売りたいからといって相場を無視した高値は売れません。
売れなければそのまま月日が経ち、価格を下げざるを得なくなります。
今まで高かった価格が急に下がった、となれば悪い方向に考えるのは当然ですよね。
少なくとも良い意味ではないと判断します。
そうなれば買い手が付かなくなり、そのまま売れ残って行ってしまうという結果になってしまいます。

理想としては不動産会社から出してもらった査定価格よりも少しだけ下げた価格が良いでしょう。
損はしますが、早く買い手が付きます。
売れ残ったままよりも、早く買い手が決まった方が得ですよね。

賢い土地の探し方とは

土地を選ぶとき、希望が100%適った場所というのはなかなか無いと思います。
しかし、誰もが自分の希望を適えようと土地を探します。
交通の利便性、土地の広さ、価格、そして日照など、そのすべてを適えようとすると時間だけが過ぎて行くのはないでしょうか。
すべてが揃った条件の土地というのは価格と折り合いが付きません。
それがある以上、良い土地を安く手に入れるというのは厳しいと言わざるを得ません。
土地の良さをどこに求めるかにもよりますが、一般的に良いと言われている土地は高いです。
また土地の広さも場所によって大きく変動します。
首都圏と郊外で同じ広さの土地があったとしても価格はかなり変わってきます。
その場合、広さと取るか交通の利便性を取るかの選択になるかと思います。

土地の場合、何かしら切り捨てないとなかなか決める事ができないのが現状です。
そこは何を優先に置くかで決まってくるかと思います。

ゆったりとした空間を持った土地を選ぶのか、交通の利便性だけを取った土地を選ぶのか。
非常に厳しい決断になるでしょう。人気のありそうな土地はどこも相場以上の価格がします。

中にはこの条件でこの価格の安さ、という物件を目にする事もあります。
それを掘り出し物です、と勧めてくる不動産会社もあります。
が、物件において掘り出し物という物件は存在しません。
その価格の安さには何かしらの理由があります。
それは地盤の問題であったり、周囲の環境、またはご近所さんだったりと。
それら問題を聞いて対処できて、気にならないのであれば掘り出し物だと思います。
ですが、決して手放しで喜ぶことができない事情が絡んでいる事は忘れてはいけません。

限られた予算の中で妥協して選んで行くしかない、というのが現状ではないでしょうか。
高い満足を得られそうな妥協点を見つけるのが賢い土地探しです。
土地ですべてが決まってしまうと言っても過言ではありません。じっくりと考えて最良の判断をしてください。

物件価格の下落事情

中古住宅の購入について、値引きというのはあまり一般的では無いようです。
もともと下がった価格の上で、もっと価格を下げるという事はまず無いでしょう。
また住宅は賞味期限付きの食品ではありません。劣化も何十年の時間をかけながら徐々に進行して行くものですから、短期間に価値が下がる、という事はありません。
この部分を逆に考えてみましょう。

なかなか価格を下げられない中古物件がいきなり大幅な値引きを行っていたらどう思います?

今まで2000万円近くで売られていた物件が1500万円まで落ちた物件です。
この場合、得と考えるのか怪しいと思うのかは人それぞれだと思います。

色々な憶測が思いつきますが、結局は売り手側の方が早く売りたい、とい事情があるという事になります。
その売りたい事情も色々あります。

売り側にあるよくある事情が、高く売りたいから相場よりも高い価格で売りに出してしまった。
が、まったく売れずに止むを得ずに価格を大幅に下げた、という事情です。
物件をうまく売る方法としては、早めに売ること、相場よりも安い価格に設定する、です。
高く売りたいという気持ちは分かります。が、売れ残れば残るほど資産価値というのは下がって行きます。
結果的に相場よりも低い価格であっても、早く売れれば結果的に得をしているのです。

話が逸れましたが、大幅な値下がりがあったとしてもそれが不良物件であるかどうかは分からないという事になります。
気になるのであれば実際にその物件を見に行ってみる、というのがベストな選択です。
部屋の中を見て、特に変わったところや変なところが確認できなければ、大幅な値下げは上記のような事情が絡んでいるのでしょう。
買い手側からしたら得な状態になります。

不動産サイトでオススメ物件特集などを定期的に見てみると良いかもしれません。
定期的に価格をチェックしていくと、その物件の動向が分かったりします。
売り急いでいるのか、価格を下げるのを渋っているのか、価格の下落具合を見て確認しましょう。

フリープランに潜む罠

建売の場合、大量発注が多いため仕様がある程度決まっており、そのため注文住宅よりも安い場合が多いです。
なので建売を検討する人も結構います。
自由度の高さでは注文住宅ですが、価格的には建売という感じでしょうか。

そして良く分譲土地にこんな看板を見かけませんか?

「建築条件付き土地」という文字です。

これは早い話、売主が指定した業者に建築して貰うことを条件とした土地です。
つまり、格安で土地が手に入る代わりにその業者へお願いする、という事です。
買う側としては条件付きの無い土地を買い、そこで別の大手ハウスメーカーに依頼して家を建てたい、という人も多いと聞きます。
しかし、何も無い条件の良い土地というのはなかなかありません。
よって、この条件付きを選ばざるを得ないという人が結構います。

またこの条件付きには、大抵フリープランという事が含まれています。
フリープランというと注文住宅のようなイメージを持つ人もいるかもしれません。

ですが、この建築条件付きの物件も、建売物件もそう大差無いのです。
土地が格安で、しかも自由に間取りを決めることができる。
見ればそう受けるのは当然だと思います。
先ほども言ったようにこのフリープラン、実は色々な制約を受けている場合があります。
よって、注文住宅のような自由度の高さはありません。

その制約の中身はその土地の規制であったり、またその施工を請負う業者にある場合も。
たとえば、間取りは決まった選択肢の中から選ぶ場合、そこの建築会社独自の標準仕様を設けていたりします。

フリープランとは一体何だったのか……、という事になります。
これではフリープランとは到底言えませんよね。どこにも自由なんてありません、せいぜい選べるという権利だけです。

フリープランと言った方が、そう思って契約してくれる人も多いですから仕方がありません。
建築条件付き、というのはこういう具合になっています。
なので、決める前はそのフリープランの内容をきっちり把握しておく必要が出てきます。

中古物件の良い部分とは

中古物件の最大の魅力はその販売価格にあるかと思います。
中古の場合、その建物の築年数にもよりますがその建物自体に資産価値が無い場合があり、その分安く手に入れる事ができます。
そうなりますのでその販売価格はほとんどその土地の価値という事になります。

そこを狙って中古物件の購入を考える人も多いです。
ある程度立地は保証されていますので、その住宅を購入してリフォーム、リノベーションの施工を考える人もいます。
新築を購入するよりも安上がりに済みますので、そういう資産運用で新しい居住を手入れしていくのです。
当然のことながら新築よりも安く済むかどうかは、そのリフォームの規模にもよりますが。

購入して権利が行けば、後はその人の自由です。
その物件を取り壊して一から組み立てなおす、というやり方も視野に入るでしょう。
そこの土地が気に入ればその手段もありです。
その場合、取り壊し費用などがかさみますが手放したら後悔する事になるので方法のひとつではあります。

退職後田舎で暮らしたい、という人はこの手の方法を採る人が増えています。
何かお店をやりたいなどの夢があった人は田舎で空き物件を見つけて改装してお店にして第二の人生を歩む、という考えです。
価格も安いですし、今まで忙しない毎日の送ってきた人にとっては良い方法だと思います。
しかしこれはあくまでスタートラインに過ぎません。そこから先成功するかどうかはまったくの別問題になります。

新築物件よりも中古物件の方が自由度は高いです。
上記のような何かしらの目的を持つのであれば、中古の方が自由は利きます。
マイホームの候補として新築とは別に中古物件も十分に有りです。

価格的な面で言えば中古物件でしょう。
どんな中古物件があるか、不動産屋のホームページにあるオススメ物件特集などを見てみると良いと思います。
もしかしたら新築以上の良物件があるかもしれません。
どんな家であろうとも、その人にとって良ければ新築も中古も関係ないです。
重要なのは、その人にとってそうする価値があるかどうかになります。

不動産屋へ行く前に

今は直接不動産屋へ出向かなくてもネットである程度下調べができてしまいます。
新着物件特集などのコーナーを見て、物件を探せば見つかる時代です。
たまに不動産よりもネット、という事が言われていますが、理想は両方を活用する事だと思います。
いくらネットが便利だと言っても、その物件の周囲の情報までは教えてくれません。
あくまでその物件の紹介なので、その物件についてしか提示していません。
また、ネットの画像を見るのと実際に見るのとではかなり違ってくるはずです。

そればかりはネットだけでは解消する事はできないと思います。
ネットの情報はあくまで下調べに活用しましょう。
そこで候補をいくつか見繕い、それを持って不動産屋へ持って行きましょう。

下調べの段階で疑問があれば電話で問い合わせてください。
ネットで掲載されている物件の中には古い情報のものもあり、すでに入居者が決まっている物件も紹介されている場合があります。
最近は減ってはきましたが、ゼロとは言えません。紹介されている物件が多ければ多いほどその可能性も高いです。
そうとは知らずに不動産屋へ行っても無駄骨で終わってしまいます。
そうならないために、事前に確認しておいた方が賢明です。
手間かもしれませんが、もっと大きな手間を省くための作業になります。

そしていくつか候補を確保して不動産屋へ行き直接物件を見てみる、という流れになります。
あとは気に入った物件をその中から選べば良いだけ。
周囲の環境なんかも考慮に入れて選んでください。

もう少し確実に住みやすい場所を探したいのであれば、朝昼晩とそれぞれの顔を見ておくと良いでしょう。
朝は静かに住みやすい環境だったが、週末の夜になるととんでもない事になる。という事も絶対に無いとは言えないので。
周囲の清潔さも重要な判断材料です。
裏にある駐車場がヤンキーの溜り場だった、なんて住んでから気づくのなんて嫌ですよね。
知りたい時間帯にその周囲の地域を歩いて調べてみると良いと思います。

中古物件の魅力

家付きの土地は資産価値はその家の規模や築年数によって変わってはきますが、価格の中には家の価値はなく土地だけの価格になる事が多いです。
中古物件が安いのは、その建物の価値が含まれていないからなのです。
土地が気に入って中古の建物を壊して、再び建て直すという方法を取る人も多いです。
また大規模リフォームをする事が可能で、新築を購入するよりも予算をかなり節約する事が可能になります。

中古物件を狙う人は、その建物よりもその土地に魅力を感じたという人が大半です。
もともと違う人が住んでいたわけですから、そのまま住むという事はほぼ無いでしょう。
そこが中古物件の最大のメリットでもあります。

格安でお気に入りの家を作る事ができます。
しかし、いくらリフォームしたところで築年数が若返るわけではありません。
見た目は綺麗になり若返りますが、柱や基礎の部分というのはそうは行かないのです。
その建物の老朽化具合にもよりますがいっその事取り壊して新しい家を建てた方が良い場合も十分にあります。
数年先だけでは足りません、何十年も先のことを考えた決断をした方が賢明でしょう。

また、その中古物件の中には傾斜地に建てられた物件もあります。
傾斜地は通常の土地よりも面積が制限され、建てられる家も限られてきます。
なので、傾斜地は広い土地であっても比較的安く手に入りやすい地域になります。

当然ながら倒壊防止、地盤調査、基礎の補強工事などで別途に費用がかさみます。

できるだけ安く済ませたいのであればそれぞれ掛かる費用を明確にしておきましょう。
分からない事があれば専門家に尋ねるのも考慮に入れてください。

素人目ではその土地が大丈夫かどうか分かりませんよね。
見た目はすごく良い感じだが、見た目だけでその土地の地質などまでは分かりません。
家を建てた後で大きな欠陥が見つかったではもう遅いです。
建てる前にさまざまな可能性を考慮に入れて、安全に家を建ててください。

注文住宅と建売住宅

住宅購入で注文住宅と建売住宅というのを見かけると思います。
注文住宅というのはハウスメーカーや建築士に依頼して、施工会社に建築して貰う住宅です。
この方法には色々と選択肢があり、建築事務所に設計と施工管理を依頼して工務店に施工して貰う場合、ハウスメーカーや工務店に設計施工を依頼する方法です。
注文住宅の最大の売りは、法律上で違反をしなければ間取りや工法、設備、内外装などを依頼者側が選べるという部分になります。
自由度の高さです。自分の望むライフスタイルに合わせて間取りや内装を選び、完成までのプロセスを楽しみ、理想の住宅を建てる、というのが魅力です。

ただ、自由度が高い分すべて自分で決めなければなりません。
制約などもありますので、自由というのにも限度があるのです。
また注文住宅の場合、土地が確保されていなければ土地探しも自分で探さなければなりません。
土地がなければ建てられませんから。
そうなると、土地に合わせた住宅というのが求められるようになりますので、自由と言ってもしがらみがあるのは忘れてはいけません。
法律や環境などで左右される場合があります。

続いて建売住宅の説明です。
これは土地と住宅がセットになって販売されている、分譲住宅のことです。
不動産屋のホームページにあるオススメ物件特集などで紹介されている場合もあります。
広い土地を区画に分けて整備し、そこに同様な住宅が何棟か並んで建てられる家です。
何かが取り壊されて、似たような形をした家が並んだ光景を見たことありませんか?
住宅の外観などが統一され、美しい街並みが特徴的です。

この手の住宅は大手の不動産会社が売主となっている場合が大半です。
また建築完了から販売される場合、建築中や建築前に先行販売される場合もあります。
どちらにしても注文住宅のような自由さはありません。

無難な住宅という言い方はアレですが、最近はニーズを大きく反映されている場合も多いので、多くの人に好まれる間取りや設備になっています。
が、それは大衆向けに過ぎないものになってしまうので必ずどこかに妥協を挟む事になるでしょう。

建物を耐震構造にする理由

住宅には耐震等級というのが付きます。
これがなければ住宅を建てることはできません。
これは3段階あり、1等、2等は法律で義務付けられていますが、3等は自ら申告しないとしてもらえません。

また耐震等級とは別に、免震構造というものがあります。
CMで見たことがある人も多いかと思いますが、透明な壁で作られたモデルルームが装置で揺らされてどれだけ揺れを吸収しているかというCMです。
あれが免震構造です。最近は未曾有の大地震が多いため、耐震等級だけでなくこの免震構造というのを取り入れるところが非常に多くなっています。
都心部に建つビルにはこの2つが取り入れているところがほとんどです。

他に制震構造というものがあります。
これは揺れと逆の動きをする装置を付け、揺れを小さくして早く収めるようにする施工法になります。

耐震構造にしてもこのように3つの種類があります。

注意点として挙げるのであれば、免震の場合、基礎に負担が掛かるため基礎部分の仕様が非常に重要になります。
基礎が脆弱など破損する場合もあり、免震装置が働かないという事もあります。
基礎をがっちりと整備するためには費用がそれなりに掛かること、また免震装置の交換などのメンテが長期間必要です。
維持するにも費用が掛かるのです。また活断層が真下にある場合、その敷地が引裂かれては耐震も何もありません。
そういうもしもの時を考え、土地選びはとても大切なのです。
地震には耐えたが、がけ崩れで潰れてしまった、という事も十分に考えられます。

さらに、最大震度である震度7になるとどんな工法も保障できない、というのが現状です。
これら耐震技法は家を潰されないように、というよりかは中にいても安全に避難できるよう、というのが基本になります。
なので家は倒れても、最悪でも人だけは何とか助かるような構造とお考え下さい。
耐震はその建物を守るというよりも、中にいる人を無事に避難させるための構造という事です。

徒歩~~分という表記

物件紹介でよくある記載が、徒歩~~分という表記です。
しかし、実際に歩いてみると、その時間内に歩けない事がほとんどだと思います。
これら徒歩~~分というのは道路距離80mで1分という表示のされ方をされています。
なので、1分で80m以上歩けなければこの表記は当てはまらない、という事になります。
また、歩きにくい坂道、信号での足止めなども考慮されていないため、あくまで参考程度でしかないのです。
オススメ物件特集で紹介されているネットで物件を探す場合は参考にしてください。

その速度は成人男性が普通に歩いた場合の速度になります。

しかし、それが嘘表記になるのかというとそうではありません。

地図の上から物差しで計って出した時間です。
あくまで地図から見た換算になりますので実際に歩いたわけではない、というのは念頭に置いておきましょう。
ということは、その地点まで別のルートがいくつもあるという事です。
そこで表記された徒歩~~分を大きく短縮できる近道があるかも分かりません。

そこまで道が一本しかないのであれば仕方がありませんが、そういう事は無いと思います。

徒歩~~分は色々な意味でそこまで参考にならないのです。

不動産広告を見れば、駅まで徒歩何分と表記されているので暇な時間があったら計算してみると良いかもしれません。
一見近そうに見えて、実はこのぐらいの距離がある。
でも、駅まであの道を使えばもっと近いな、などの考えが浮かんでくるかと思います。

実際に歩いてみるのがベストです。
徒歩~~分という表記がどれだけいい加減かが分かると思います。
徒歩10分は800mという事になり、しかも信号や坂道などの考慮に入れていない数字です。
実際10分以上掛かってしまうでしょう。
でも、実際に歩いてみれば近道や楽な道が見つかるはずです。
地図だけを眺めていても、実際に歩いて見なければ分からない事も多いはず。
徒歩~~分というのは本当に参考程度に留めておきましょう。

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